Eigentumswohnung kaufen: Tipps und Tricks vom Immobilienmakler

Ich arbeite seit 20 Jahren als Immobilienmakler, da begegnet einem vieles, über das man so manches Buch schreiben könnte. Einige Sachen sollte man als Käufer eine Wohnung allerdings beachten, sonst kann der Kauf teuer werden und zu unschönen Überraschungen führen.

Bevor ich mit den eigentlich Punkten beginne, eine etwas längere Vorbemerkung. Die meisten Immobilien werden von Immobilienmaklern angeboten. Vielen Interessenten denken, dass ist extra teuer, weil man den Makler mitbezahlt. Nach einer geplanten Gesetzesänderung sollen zukünftig die Maklerkosten geteilt werden, Hälfte zahlt der Käufer, die andere Hälfte der Verkäufer. Dies ist wieder einmal nur politischer Aktivismus. Am Ende zahlt immer die Käufer, dann wird eben der Kaufpreis vom Verkäufer erhöht.

Es ist ein Irrglaube, dass bei einem Kauf von privat die Immobilie viel günstiger ist. Oft ist dies nicht so. Viele private Verkäufer wollen nur den Makler umgehen und sich den Teil auch noch verdienen. Andere haben auch keinen Makler gefunden, weil ihre Preisvorstellung so überzogen ist und versuchen es dann selber. Viele überschätzen den Wert ihrer Immobilien, verlangen so viel, wie ein Neubau kostet. Diese Inserate stehen dann paar Jahre im Internet. Sie wissen gar nicht, wie man eine Immobilie bewertet.

Bei Maklern kann man sehr gute Immobilien-Schnäppchen machen. Makler sind nicht dumm. Sie kennen die Probleme einer Immobilie und fragen vorher schon den Verkäufer nach einem Verhandlungsspielraum, auch wenn sie es dir so nicht sagen werden.

Eine Immobilie zu kaufen, ist wie der Kauf eines Autos. Man geht fünfmal um das Auto und sucht nach Schrammen, Beulen und Rost. Bei einer Immobilie musst du auch die Schwachstellen finden. Der Makler wird sie dir nicht sagen. Du musst sie finden. Er wird dir von gravierenden Mängeln erzählen, wenn es welche gibt und er davon weiß. Die Immobilie wird er nicht schlecht reden.

Bitte betrachte den Makler als deinen Freund, auch wenn er für den Verkäufer arbeitet. Ein Immobilienmakler möchte Geld verdienen, er will die Immobilie verkaufen. Wenn du nett zu ihm bist und ihn auf die Schwachstellen der Immobilien hinweist, dann ist er bestrebt, eine preisliche Lösung zu finden, mit der beide, Verkäufer und Käufer, zufrieden sind. Wenn das Angebot aber zu niedrig ist, wird er dir auch nicht helfen können.

Die richtige Immobilie finden

Wer nicht regelmäßig Immobilien kauft, muss erst einmal ein Gefühl für den Immobilienmarkt bekommen. Nimm dir Zeit. Nutze die einschlägigen Immobilienportale und versuche herauszufinden, wie in der von dir gesuchten Wohngegend die aktuellen Kaufpreise sind. Schaue dir einige Eigentumswohnungen an, die ungefähr deinen Vorstellungen entsprechen. Aber noch nicht kaufen, nur gucken. Versuche eine Wohnung mit Balkon zu kaufen und wenn möglich, mit PKW-Stellplatz vor dem Haus. Vermeide Häuser, wo das Grundstück Erbpacht ist.

Den Zustand der Immobilie prüfen

Viele denken jetzt, durch die Wohnung gehen und wenn sie schick aussieht, dann reicht das. Leider nein. Eine Eigentumswohnung ist ja nur ein Teileigentum. Auch für die Wohnung gilt, gekauft, wie gesehen. Du musst aber auch unbedingt den Zustand des gesamten Hauses durch einen Sachverständigen prüfen lassen. Er wird alles prüfen, vom Keller bis zum Dachboden. Kaufe nur eine Eigentumswohnung, wenn du die nächsten Jahre Ruhe vor großen Investitionen hast. Es wäre ein teurer Kauf, wenn bald das Dach, Heizung, Fenster, Fahrstuhl, Strom- und Wasserleitungen gemacht werden müssten.

Mietpreise und Immobilienpreise prüfen

Mieten müssen nicht immer steigen, es gibt Gegenden, da sinken die. Dort fallen dann auch die Immobilienpreise. In diesen Gegenden solltest du nicht kaufen, dass musst du unbedingt vorher prüfen. Besorge dir die Mietspiegel der vergangen Jahre.

Die Wohngegend

Um eine Wohnung schnell vermieten zu können, sollte sie möglichst zentral in der Stadt liegen. Die Anbindung an die öffentlichen Verkehrsmittel wie Bus, S-Bahn oder U-Bahn sollte vorhanden sein. In der Nähe sollten Einkaufsmöglichkeiten, Grünanlagen, Ärzte, Apotheken, Schulen sowie Kitas und viele Freizeitaktivitäten möglich sein. Und nicht zu vergessen, es muss ruhig sein.

Protokolle der Versammlung der Wohnungseigentümergemeinschaft

Lass dir vom Verkäufer die Protokolle der letzten fünf Jahre von den Versammlungen der Wohnungseigentümergemeinschaft geben. Er sollte davon eine Abschrift haben. Im Notfall sollten bei der Verwaltung auch Protokolle liegen, zum Einsehen. Da stehen manchmal sehr interessante Sachen drin. Auch bekommt man einen kleinen Einblick über die anderen Eigentümer, wie pingelig die sind. Wenn da drinsteht, dass einer ein Katzennetz am Balkon anbringen wollte und es abgelehnt wurde, dann renn weg. Ist ja keine Mietwohnung, sondern die eigene. Da sollte auch etwas von einer Instandhaltungsrücklage drinstehen. Wenn es keine gibt oder sehr niedrig ist und die Heizung geht kaputt, kommt es zu einer Sonderumlage. Mit anderen Worten, du darfst zahlen.

Miteigentümer kennenlernen

Besuche mal die Immobilie, wenn du alleine bist, ohne Makler. Sprich unbedingt mit so vielen Miteigentümern wie möglich. Frage sie aus, was das für ein Haus ist und was da so für Menschen wohnen. Ist es ruhig, gibt es Alkoholiker in dem Haus, gab es Einbrüche? Je mehr du weißt, desto besser bei der Preisverhandlung. Versuche herauszufinden, warum der Eigentümer die Wohnung verkaufen will. In jedem Mehrfamilienhaus gibt es eine Tratschtante, du musst sie nur finden. Halte einfach Ausschau nach der, die sich am meisten für dich, während du das Haus besichtigst, interessiert.

Wem gehören die anderen Eigentumswohnungen?

Achte darauf, dass im Haus viele unterschiedliche Eigentümer sind. Beschlüsse werden üblicherweise von der Mehrheit beschlossen. Wenn jemand in dem Haus über die Hälfte der Wohnungen verfügt, kann er alles durchdrücke, auch gegen dich. Es gibt auch das Kopfprinzip. Da hat jeder nur eine Stimme, auch wenn ihm das halbe Haus gehört. Eine dritte Möglichkeit ist, dass nach dem Wert der Wohnung zu regeln.

Finanzierung der Eigentumswohnung

Willst du nur eine kaufen, hole dir unbedingt neben ein Angebot von deiner Hausbank auch Angebote aus dem Internet ein. Die Zinsen sind niedrig. Die im Internet sind oft noch günstiger. Wenn du nach und nach immer mal wieder eine Immobilie kaufen möchtest, suche dir eine lokale Bank in deiner Region, da wo du die Immobilien kaufen möchtest. Auch wenn der Zinssatz etwas höher ist, wird dies die bessere Wahl sein. Mit weiteren Immobilien bekommst du auch besser Konditionen bei deiner Hausbank. Die Internetangebote sind meist nicht für professionelle Immobilienkäufer ausgelegt.

Hausgeld prüfen

Informiere dich unbedingt vor dem Kauf der Eigentumswohnung über die Höhe des Hausgeldes. Das Hausgeld für eine Eigentumswohnung höher als dass, was ein Mieter an Nebenkosten zahlt. Dies musst du einkalkulieren.

Lies die Hausordnung

In der Hausordnung können sich einige nicht so schöne Sachen verstecken. Angenommen, du möchtest selbst in die Eigentumswohnung einziehen und besitzt einen Hund, dann wäre es nicht von Vorteil, wenn in der Hausordnung steht, keine Tiere erlaubt.

Denke an die Kaufnebenkosten

Neben dem notwendigen Eigenkapital, je nach Bank, so um die 15 bis 20 Prozent, musst du auch noch die Kaufnebenkosten tragen. Maklercourtage, Grundbuchamt, Notar und Grunderwerbssteuer.

Richtig versichern

Über die Eigentümergemeinschaft ist üblicherweise schon die Gebäudeversicherung und die Haftpflichtversicherung für Grundbesitzer abgeschlossen. Alles andere ist in der Regel optional und muss von dir selbst abgeschlossen werden, wie eine Hausratversicherung, wenn du das möchtest.

Grundbuch prüfen

Lasse dir unbedingt einen aktuellen Grundbuchauszug vorlegen, wenn du ernsthaft kaufen möchtest. Vorher wird ihn dir keiner zeigen. Könnte ja sein, dass für die Oma noch ein lebenslanges, kostenloses Wohnrecht drinsteht. Prüfe alle Belastungen. Du kannst das aber auch nochmal beim Notar ansprechen, der zieht sich vor der Beurkundung einen ganz aktuellen Auszug online und erklärt dir alles.

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