Der Immobilienmarkt ändert sich – Kapitalanleger orientieren sich um
Der Immobilienmarkt verändert sich seit einigen Jahren. Ich arbeite seit 20 Jahren als Immobilienmakler. Das Kaufverhalten der Kunden ist heute ein anderes, was vollkommen nachvollziehbar ist, da die Rahmenbedingungen sich verändert haben.
Früher wollten die Menschen nur raus aus den Städten. Wer sich noch erinnern kann an die Zeit, wo alles nur grau war, wo man nur hinschaute. Absolut unattraktiv, in so einer Stadt zu leben. Dies hatte sich dann verändert. Es wurden Grünflächen geschaffen, viele Häuser modernisiert und diverse Freizeitmöglichkeiten für die Menschen errichtet. Daraufhin sind die Menschen wieder in die Städte zurückgezogen.
In den letzten Jahren sind die Mieten aber gestiegen. Dies hat mehrere Gründe. Einige Immobilieneigentümer wollen viel Geld verdienen, andere mussten die Kosten für energetische Sanierungen umlegen. Alles ist teuer geworden, die ganzen Baudienstleistungen kosten heute dreimal so viel wie noch vor 20 Jahren.
Letztendlich führt dies dazu, dass einige sich die Mieten in der Stadt nicht mehr leisten können und nach außerhalb ziehen. Dafür müssen sie dann längere Anfahrtswege zur Arbeit in Kauf nehmen, was auch wieder Geld kostet.
Am Anfang meiner Maklerlaufbahn habe ich zwei große Mehrfamilienhäuser für einen siebenstelligen Betrag verkauft. Von der Provision konnte ich drei Jahre lang leben. Sie befanden sich nicht in der Stadt, sondern in einem kleinen Dorf in der Nähe. Keiner wollte sie erst kaufen Alle haben Mietshäuser in der Stadt gesucht. Ein Käufer war mutig. Alle Wohnungen waren damals vermietet und sind es noch heute. Seinen Kaufpreis hat er schon längst raus, er ist Millionär damit geworden.
Das Haus in berühmten Pampa muss nicht schlecht sein, es muss keine Geldvernichtung bedeuten. Beim Immobilienkauf gilt: Lage, Lage und nochmals Lage.
In den Städten sind die Immobilien natürlich teurer. Das Teure an einer Immobilie im Ballungsgebiet ist meist das Grundstück. Dazu der sozialistische Mietendeckel in Berlin. Einige befürchten so eine Entwicklung auch für andere Großstädte.
Die Käufer orientieren sich seit einigen Jahren um, sie kaufen vermehrt in Ostdeutschland, oft in kleineren Städten, einige auch auf Dörfern. Bei uns in Mecklenburg kostet ein Haus in der Kleinstadt ein Drittel von einer Immobilie in der Großstadt. Die Mieten sind aber nur halb so hoch. Unterm Strich sind Investoren so dennoch besser dran.
Einige kaufen sich Grundstücke auf dem Dorf und bebauen diese mit Doppelhaushälften, welche sie dann vermieten. Von dieser Art habe ich seit Jahren diverse Interessenten. Natürlich dauert das unter opimalen Bedingungen 20 Jahre, bis die so abbezahlt sind, aber es funktioniert.
Sehr beliebt sind Feriengrundstücke. Davon habe ich in den letzten Jahren über ein Dutzend verkauft. Oft werden dann dort Ferienhäuser gebaut, wo die Eigentümer hin und wieder einmal ihre Freizeit verbringen, die andere Zeit, werden sie oft vermietet. Derartige Anfragen werden immer mehr.
Wir sind hier ja in Mecklenburg-Vorpommern. Letztes Jahr hatten wir 34 Millionen Übernachtungen. Durch Airbnb und ähnliche Plattformen kann man sein Haus schnell vermieten. Die Mieter sind nur kurz da, man hat keinen Stress mit Mietausfällen und kann die Preise selbst bestimmen. Dieses Modell ist sehr interessant, da man so auch einen Teil des Kredites tilgen kann.
Allerdings gibt es da aus meiner Erfahrung und Erzählungen einiger Vermieter ein Problem, was man vorher lösen sollte. Die Mieter ins Haus zu lassen ist nicht schwer, da gibt es entsprechende Schlösser oder Boxen. Das eigentliche Problem ist die Reinigung.
Dies scheint in der Tat ein großes Problem zu sein. Ist es nicht sauber, gibt es schlechte Bewertungen. Nicht jede Reinigungskraft ist sehr genau, einige Fallen auch einmal aus, sind krank. Wenn man dann weiterweg wohnt, ein Problem. Dies muss man lösen.
Ich kenne einen Vermieter von Ferienimmobilien, der hat sich in der Gegend von Warnemünde sechs Eigentumswohnungen gekauft und vermietet diese, seine Frau übernimmt die Reinigung. Die können beide davon leben. Wenn sie im rentenalter sind, haben die Touristen ihre Wohnungen abbezahlt.
Im Winter ist es natürlich schwieriger bei uns, eine Wohnung an Touristen zu vermieten. In Süddeutschland kann man eine Ferienimmobilie zu jeder Jahreszeit vermieten, im Winter kann man Skifahren oder ähnliches machen. Bei uns ist es schlecht mit Ski. Am Wasser ist es in der Winterzeit eher kalt. Daher muss man das Geld innerhalb von sechs Monaten verdienen, aber es scheint zu funktionieren.
Was ich mit diesem Beitrag sagen möchte ist, dass man sich den Marktgegebenheiten anpassen muss. Dann kann man auch heute noch mit Immobilien Geld verdienen. Es finden sich immer noch Schnäppchen, man muss nur Geduld haben und wenn sich eine Möglichkeit bietet, sofort zuschlagen.
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