Immobilien-Aktie des Tages: DEFAMA Deutsche Fachmarkt AG
Die 2014 gegründete DEFAMA Deutsche Fachmarkt AG (WKN: A13SUL / ISIN: DE000A13SUL5) hat sich große Ziele gesetzt. Das Unternehmen möchte gerne einer der größten Bestandshalter von kleinen Fachmarktzentren in Deutschland werden.
Um dieses Ziel zu erreichen, werden fleißig Immobilien zugekauft und entwickelt. Im August waren es vier Immobilien für 5,25 Millionen Euro in Bayern und Baden-Württemberg, welche an langfristig an AWG Mode vermietet sind. Die anfänglichen Nettomieten liegen bei rund 430.000 Euro.
DEFAMA sucht nach Einzelhandelsimmobilien in kleinen und mittelgroßen Städten überwiegend in Nord- und Ostdeutschland, besitzt aber auch in Süddeutschland Immobilien. Die Kriterien für den Kauf liegen bei Mieteinnahmen von mehr als 100.000 Euro und starken Ankermietern, idealerweise von den großen Filialisten mit guter Bonität.
Das Portfolio umfasst 62 Immobilien mit einem Wert von rund 250 Millionen Euro, mit mehr als 243.000 m² Nutzfläche. Die Immobilien sind zu 95 Prozent vermietet. Mieter sind beispielsweise ALDI, EDEKA, LIDL, Netto, NORMA, Penny, REWE, Getränke Hoffmann, JYSK, Deichmann, Takko und toom, bei einer annualisierte Jahresnettomiete von rund 20 Millionen Euro.
Im ersten Halbjahr 2022 betrug der Umsatz 9,5 Millionen Euro (Vorjahr 8,5 Millionen Euro), ein EBITDA von 6 Millionen Euro (Vorjahr 8 Millionen Euro), bei einem Nettoergebnis von 1,5 Millionen Euro (Vorjahr 3,6 Millionen Euro). Das Nettoergebnis war im Vorjahr höher, da damals eine Immobilie in Bleicherode verkauft wurde.
Der Krieg in der Ukraine hat bei viele Immobilienunternehmen zu Problemen geführt, einige denken sogar über den Immobilienverkauf nach, bei DEFAMA ist dies anders. In den Mietverträgen gibt es eine sogenannte Wertsicherungsklausel, welche für 89 Prozent der Mietverträge gilt. Somit wurde die Miete mit steigender Inflation dieses Jahr erhöht.
Für die Bestandsimmobilien spielen die steigenden Zinsen keine große Rolle. Da DEFAMA über Annuitätendarlehen mit einer Zinsbindung bis mindestens 2025 verfügt, mit Ausnahme von zwei kurzlaufenden Teildarlehen und den Projektfinanzierungen Gardelegen sowie Nordsteimke.
Für zukünftige Immobilienkäufe sieht man bei DEFAMA auch keine großen Probleme durch die steigenden Zinsen, da man mit sinkenden Immobilienpreise rechnet, was dies wieder ausgleicht. DEFAMA hat sich als Ziel zweistellige Renditen gesetzt.
Seit Februar 2022 hat die Aktie rund 30 Prozent verloren und fällt weiter. Dies kann noch interessanter werden, sobald die Zinsen weiter steigen bei der EZB. Da kommt bestimmt noch was dieses Jahr. Ich könnte mir vorstellen, dass die Aktie mit in Sippenhaft genommen wird. Aktuell ist sie auch noch etwas teuer, Kurs-Gewinn-Verhältnis (roll. Hochrechn.) von knapp 35, Dividendenrendite rund 2,41 Prozent.
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