Sollte man nur Aktien und ETFs kaufen oder auch in weitere Asset-Klassen investieren?

Die sogenannte Asset Allokation ist durchaus wichtig, wobei ich persönlich nicht soweit gehen würde, wie es oft von Finanzexperten empfohlen wird. So wie die Asset Allokation früher empfohlen wurde, würde ich heute auch nicht mehr vorgehen.

Vieles hat sich verändert, einiges ist nicht mehr wirtschaftlich interessant, auf der der anderen Seite gibt es durch das Internet neue Möglichkeiten, seine Investitionen zu streuen. Jeder hat dazu aber seine eigene Meinung. Daher kann ich hier nur meine Meinung mitteilen, wie ich das mache.

Meine Asset Allokation ist schnell zusammengeschrieben:

  • Aktien
  • Immobilien
  • Bargeld
  • Tagesgeld

Nicht sehr lang die Liste, wie du siehst. Dies reicht vollkommen für mich. Von Gold halte ich nichts. Der Goldpreis macht oft das Gegenteil vom Aktienmarkt. Steigen Aktien, sinkt Gold und umgekehrt. Nicht immer, aber oft. Goldmünzen werfen keine Zinsen ab. Man muss sie gut aufbewahren, am besten im Bankschließfach, was Geld kostet.

Ob Gold in richtigen Krisenzeiten etwas nützt, ist auch zu bezweifeln. In den USA mussten die Amerikaner schon ihr Gold an den Staat abliefern. Ob man an das Schließfach herankommt, wenn es so richtig dick kommt, ist auch noch die Frage. Zu Hause unter dem Kopfkissen kann es geklaut werden. Im Garten vergraben geht auch, nur schlecht, wenn man Alzheimer bekommt.

Sehr beliebt sind P2P-Kredite, viele schwören darauf. Ich bin davon nicht überzeugt. Wie sicher die Investition ist, wird die Coronakrise in nächster Zeit zeigen. Bei P2P ist man quasi selbst die Bank. Banken müssen jetzt einiges von ihrem verliehenen Geld abschreiben, wie viel ist noch gar nicht abzuschätzen. Dies kann auch einigen Geldgebern im P2P-Bereich drohen. Ob der Anbahner, bei einer Rückkaufgarantie, den Verlust immer ausgleicht, ist auch fraglich.

Anleihen haben früher einen großen Anteil bei der Asset Allokation gespielt. Wir haben seit der Finanzkrise Niedrigzinsen, dies wird sich in den nächsten Jahrzehnten vermutlich auch nicht ändern. Selbst die großen Lebensversicherer reduzieren jedes Jahr ihre Anleihen. Anleihen mit höheren Zinsen sind oft risikoreichen, sei es, dass es kleinere Unternehmen sind oder Staaten wie Venezuela. Es gibt übrigens auch Anleihen-ETFs. Ich würde sie nicht kaufen.

Immobilien sind durchaus interessant. Ich arbeite selbst als Immobilienmakler. Besitze ein eigenes Haus, Ackerland und bisschen Wald. Wer sich ein eigenes kleines Häuschen oder eine Eigentumswohnung zum Selbstbewohnen kaufen möchte, um sich später dann die Miete zu sparen, den kann ich das nur empfehlen. Die Zinsen sind niedrig. Eine eigene Immobilie stellt Vermögen dar.

Man sollte den Immobilienkauf aber nicht übereilen, Ich erlebe oft, dass einige Käufer dies schnell über die Bühne bringen wollen. Als Makler finde ich das natürlich gut. Besser ist es aber, man sucht länger, nimmt sich ruhig mal zwei Jahre Zeit für die Suche. Die Immobilienpreise in vielen Gegenden Deutschlands sind hoch. Bei uns in der Gegend jetzt eher weniger in Relation, aber höher als in den letzten Jahren. Es finden sich immer noch Schnäppchen, man braucht nur Geduld bei der Suche. Einige Menschen brauchen schnell Geld. Wenn man in diesem Moment flüssig und schneller ist, als alle anderen, kann es Schnäppchen geben.

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Sehr gerne wird die Immobilienvermietung empfohlen. Für den Einstieg ist eine Eigentumswohnung der beste Weg, nicht gleich mit einem Mehrfamilienhaus anfangen. Eine Eigentumswohnung lässt sich einfacher überblicken, auch von den Kosten her. Dennoch sollte man vor dem Kauf den Zustand des Gebäudes prüfen. Wenn die mal renoviert werden muss und man handwerklich begabt ist, kann man es selber machen, spart Geld. Vielleicht hat man auch Handwerker unter seinen Bekannten.

Wenn du eine Wohnung kaufst, am besten eine, die schon lange vermietet ist. Am besten ist, wenn die Mieterin sich gerade eine neue Einbauküche gekauft hat. Bei der kann man sicher sein, die will noch länger bleiben. So jemanden muss man aber erst einmal finden.

Bitte glaube aber nicht alles, was so im Internet steht und bei YouTube erzählt wird. Wohnung kaufen, Mieter zahlt die Kreditraten und schon läuft das. Nach paar Jahren hat man 30 Wohnungen und schwimmt im Geld. Da gibt es dann diese tollen Rechenmodelle mit Exceldateien, wo sogar noch etwas von der Miete übrig bleibt, nach Abzug der Bankrate. So läuft es meist nicht.

Ich kenne viele Eigentümer von Häusern, teilweise besitzen sie 50 Immobilien und mehr. Sie besitzen Immobilien entlang der Küste, in zentralen Lagen, in größeren Städte und auf Dörfern. Wenn du eine oder zwei Wohnungen besitzt, dann geht das noch alles recht gut und lässt sich handhaben. Auch ein Mietshaus ist machbar vom Aufwand her. Fällt mal einige Zeit die Miete für eine Wohnung aus, kann man das noch halbwegs selbst bezahlen. Solange das alles klein gehalten wird, ist es überschaubar.

Je größer das Ganze wird, desto größer wird der Schlamassel. Immobilieneinkünfte sind nicht passiv, Eigentum macht Arbeit. Dann muss man einen Wasserkopf aufbauen, der einen die Haare vom Kopf frisst. Ein Teil der Wohnungen dient dann nur dazu, die Personalkosten zu decken. Die Steuerberaterkosten schießen in die Höhe.

Ab einer gewissen Größe übernimmt man die Hausverwaltung dann selbst. Dazu benötigt man ein technisch vollausgestattetes Büro mit 1,5 Angestellten. Computer und Software sind teuer, Miete auch. Selbst wenn du das Büro in einem deiner Häuser einrichtest, entgeht dir für diese Fläche Miete. Ist eine Angestellte im Urlaub oder krank, dann springt die andere ein. Ich kann dir jetzt schon sagen, dass sobald die eine im Urlaub ist, die andere Mitarbeiterin krank ist. Dann kannst du die Hausverwaltung selbst machen.

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Hausverwaltung ist nicht lustig, nur Probleme, laufend neue Gerichtsurteile, welche man bei der Abrechnung beachten muss. Glaub nicht, dass der Mieter bei der Hausverwaltung anruft, wenn die Badewanne quietscht oder der Wasserhahn tropft. Der ruft dich abends beim Abendbrot an, besorgt sich von irgendwo deine Handynummer. Dann hast du die Arbeit am Hals.

Viele Wohnungen bedeuten auch eine größere Fluktuation bei den Mietern. Wer renoviert die? Handwerker sind teuer, daher beschäftigt man dann in der Regel selbst welche. Die brauchen ein Auto, um zur Baustelle zu kommen, voll ausgestattet mit den technischen Geräten. Handwerker haben einen höheren Stundenlohn, als eine Bürokraft. Angestellte machen Arbeit, rauben dir den letzten Nerv. Ich weiß, wovon ich rede. Mein Kopf hat nicht mehr so viele Haare.

Morgens um 7 Uhr musst du schon auf der Baustelle sein, um ihnen zu sagen, was sie machen sollen, Mittags hingehen und gucken, ob es richtig gemacht wird und vor Feierabend noch einmal hinschauen, ob noch alle da sind.

Schneller als du gucken kannst, hast du vier bis fünf Angestellte am Hals, die jeden Monat ihr Gehalt wollen. Dazu die ganzen anderen Kosten, Büro, Transporter für die Handwerker, Material für die Renovierung, Mietausfälle und vieles mehr. Um diese Kosten zu bezahlen, brauchst du so einige Wohnungen, damit dies möglich ist. Die Bank will ihr Geld und du möchtest auch noch etwas verdienen.

Ab diesem Moment hast du eine 60 bis 80 Stundenwoche. Ich kenne wie gesagt viele, die eine Menge Immobilien besitzen und in dieser Situation sind. Deren Handy klingelt laufend, selbst im Urlaub. Entspannung geht anders. Alles kleiner zu halten ist stressfreier. Muss aber jeder selbst für sich entscheiden. Einigen gefällt der Stress, sagen sie zumindest.

Einige Mieter zahlen die Miete nicht oder unpünktlich, dies kostet dich Geld, bis du die raus hast. Nicht alle Wohnungen werden so übergeben, wie du sie übergeben hast. Bei Mietern, die viele Jahre dort gewohnt haben, musst du die Wohnungen sowieso komplett renovieren, alles neu machen, einschließlich Bad.

Einige Mieter sind speziell. In einigen Wohnungen liegt der Druck einen halben Meter hoch, manchmal verstirbt ein Mieter, wird erst Wochen später gefunden, dass stinkt, kann ich dir sagen, selbst wenn die Leiche schon weg ist. Lüften bekommen auch nicht alle hin. In einigen Wohnungen sind ganze Räume voller Schimmel. Die Kosten bleiben bei dir hängen. Billig ist die Beseitigung nicht.

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Hunde sind auch sehr beliebt. Die kratzen überall herum, an Türen, den Türrahmen, Parkett, Tapeten und Einbauküche. Die Kaution reicht dafür meist nicht aus. Blöd, wenn der Mieter kein Geld hat.

Wenn du jetzt denkst, dann vermiete ich eben ans Amt, dann kommt die Miete wenigstens pünktlich, vergiss es! Nun hast du einen Interessenten, der für eine Mietübernahme vom Amt infrage kommt. Dann muss der zum Amt, wegen der Kostenübernahme. Wenn es schnell geht, eine Woche, kann aber auch vier Wochen dauern, je nachdem, wie der sich anstellt und ob er alle Zettel beisammen hat. Gerne wird auch die Bestätigung für die Kautionübernahme vergessen, nochmal warten, bis vom Amt der Zettel vorliegt. Dies kann für dich bedeuten, dass es ein bis zwei Monate dauern kann, bis der Mieter einzieht. Deine Kosten laufen aber weiter.

Nun denkst du, super, jeden Monat pünktlich Geld. Natürlich nicht! Als wir die Einwanderungswelle hatten, gab es einige, die haben sich die Wohnung vom Amt finanzieren lassen und nach ein paar Tagen waren die weg, hat nur dem Vermieter keiner gesagt. Der hat sich auf eine Mindestmietdauer von zwei Jahren verlassen, wie vertraglich vereinbart. Der Mieter hat sich woanders eine Wohnung gesucht, wo ein anderes Amt zahlt, Vertrag egal. Ja, ich wohne jetzt woanders, war dann die Antwort, nachdem man den endlich am Telefon erreicht hatte. Das für den Mieter zuständige Amt hat die Zahlungen eingestellt. Schlüssel ist auch weg. Blöd, musst dann die Tür aufbrechen. Rechtlich sehr problematisch. Haufenweise Kosten. Verklag den mal, kannst vergessen.

Was viele auch nicht wissen, diese Mietübernahmebestätigung gilt für zwei Jahre und muss vom Mieter rechtzeitig neu beantragt werden. Einige vergessen das, bzw. machen es auch nicht, wenn man sie daran erinnert. Solche Experten gibt es. Dann kommt keine Miete. Meistens kommt sie dann doch noch, kann aber sein, dass im Extremfall ein halbes Jahr keine Miete kommt. Das Amt zahlt nach, hilft dem Vermieter aber nicht, wenn er selbst die Bank in dieser Zeit nicht bezahlen kann. Im schlimmsten Fall versteigert die Bank dann die Immobilie.

Die Coronakrise hat jetzt zu einer weiteren Gefahr geführt. Mieter dürfen ihre Miete aussetzen, müssen sie zwar nachzahlen, kann den Vermieter aber in finanzielle Schwierigkeiten bringen. Gefahren für Vermiter lauern überall.



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