Lohnen sich Immobilien als Kapitalanlage und Altersvorsorge?

Immobilien als Altersvorsorge klingen immer sehr verlockend, vor allem wenn man den linken Politikern in den Medien immer so zuhört. Oft wird dort die Aussage getätigt, dass sich Immobilienvermieter auf Kosten der Mieter die Taschen vollmachen und immer reicher werden. Dazu kommen dann so dümmliche Aussagen wie, dass niemand mehr als eine eigene Wohnung oder Haus benötigt.

Diese Aussagen kommen natürlich von Politikern, die vom Steuerzahler leben. Die brauchen sich keine Gedanken über ihre Altersvorsorge und Einkommen zu machen, der normale Bürger schon. Daher ist es durchaus berechtigt, über eigene Immobilien nachzudenken, wobei die Politik gefühlt alles nur Mögliche unternimmt, um es Vermietern immer schwerer zu machen.

Ich selbst arbeite seit 20 Jahren als selbstständiger Immobilienmakler, bin eigentlich schon Rentner, arbeite aber noch etwas nebenbei, es hält mich fit. Bei Immobilien muss man unterscheiden zwischen eigengenutzte und welche, die man vermieten möchte.

Selbstgenutzte Immobilien sind sehr sinnvoll. Wer noch etwas jünger ist, für den rechnet es sich meist durchaus, einen Kredit aufzunehmen und damit eine Immobilie abzubezahlen. Ob man nun das Geld für Miete zahlt oder es für die Kreditraten aufwendet, macht oft von der Summe her keinen großen Unterschied. Am Ende, wenn der Kredit getilgt ist, hat man Vermögen geschaffen.

Es gibt allerdings auch Gegenden in Deutschland, da sind die Immobilienpreise so hoch, da ist rechnerisch mieten günstiger als kaufen. Allerdings muss man es mögen, zur Miete zu wohnen. Nicht jedem gefällt das, mein Fall wäre das auch nicht. Eine eigene Immobilie ist besser, als in einer zu wohnen, die jemand anderem gehört. Seit meiner Studentenzeit habe ich keine Miete mehr für Wohnraum bezahlt.

Nun kann man natürlich auch darüber nachdenken, sich eine Immobilie zur Vermietung zu kaufen, entweder eine Eigentumswohnung oder gleich ein Mietshaus. Eine Eigentumswohnung ist für viele der bessere Einstieg, zumindest empfinden sie es so, weil die Wohnung weniger kostet. Wenn man genauer rechnet, könnte ein Mietshaus aber günstiger sein. Oft fehlt es einfach am Geld bzw. der Kreditrahmen ist nicht so groß und somit fällt die Entscheidung zur Eigentumswohnung, welche dann vermietet werden soll.

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Eine Eigentumswohnung hat gegenüber einem Haus, welches man besitzt, einen wesentlichen Nachteil. Du bist nämlich nur Miteigentümer am Haus. Es gibt diese tollen Hauseigentümerversammlungen einmal im Jahr. Die sind bekanntlich schlimmer als ein abgehender Gallenstein und ein Zahnarztbesuch zusammen. Oft werden da auch Entscheidungen gegen den eigenen Willen getroffen, was manchmal teuer werden kann.

Ein Bekannter hatte sich vor Jahren eine Eigentumswohnung gekauft. Es waren noch zwei Jahre, bis seine Spekulationsfrist abgelaufen wäre. Dann wollte er die Wohnung verkaufen. Nun kam die Eigentümerversammlung aber auf die tolle Idee, mit teuren Renovierungsarbeiten am Haus zu beginnen. Er hat natürlich dagegen gestimmt. Hat ihm nicht geholfen, zahlen musste er trotzdem. Leider hat sich dies im Kaufpreis später nicht niedergeschlagen, war sogar finanziell eher von Nachteil, deswegen wollte er ja vor der Sanierung verkaufen. Er hat zwar etwas mehr Geld für die Wohnung bekommen, aber nicht so viel mehr, dass es seinen Anteil an den Sanierungskosten ausgeglichen hat.

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In Immobilienangeboten wird gerne mit einer Brutto-Mietrendite gearbeitet. Diese errechnet sich aus dem Verhältnis der jährlichen Bruttokaltmiete zum Kaufpreis der Immobilie. Hier fängt das Schöngerechne aber schon an. Gerne werden die Nebenkosten wie Grunderwerbssteuer, Provision oder Notarkosten nicht mit eingerechnet bei den Angeboten. Angenommen die jährlichen Netto-Mieteinnahmen betragen 50.000 Euro und das Mietshaus kostet 750.000 Euro, dann beträgt die Brutto-Mietrendite 6,66 Prozent. Oder anders ausgedrückt, der Kaufpreis wäre theoretisch nach 15 Jahren wieder hereingeholt. Es gibt Gegenden in Deutschland, da reden wir von 2,5 Prozent Brutto-Mietrendite.

Die Brutto-Mietrendite sagt allerdings nicht so viel aus. Immobilien finanziert man üblicherweise. Man setzt nur einen Teil eigenes Geld ein, der Rest kommt von der Bank, so hebelt man das quasi. Es gehen 1,5 bis 2 Prozent Zinsen davon ab. Immobilien müssen auch instandgehalten werden, noch einmal 1,5 Prozent. Dazu kommen dann noch Mietausfälle und Wohnungsrenovierungen, welche nicht durch die normalen Instandhaltungsmaßnahmen gedeckt sind.

Mietausfall klingt harmlos, klingt nach nur einer Monatsmiete. Manchmal sind es 6 bis 12 Mieten plus Anwalts- und Gerichtskosten sowie Schlüsseldienst. Oft sind die Wohnungen dann noch voller Müll, welcher kostenpflichtig entsorgt werden muss, plus die teure Renovierung danach. Diese Kosten werden von den tollen Excel-Tabellen, welche im Netz kursieren, so oft nicht mit abgedeckt oder unterschätzt. Die Praxis sieht meist anders aus als die Theorie auf dem Papier.

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Hausverwaltung ist auch ein wichtiger Punkt. Macht nicht jeder selber, vor allem, wenn die Immobilien weiter weg ist vom eigenen Wohnort. Bei kleineren Wohnungen in Ostdeutschland, welche jetzt nicht im Ballungsgebiet liegen, kannst du 5 bis 10 Prozent der Nettokaltmiete ansetzen, dies kommt ungefähr hin. Bei uns sind die Mieten nicht so hoch, 350 bis 420 Euro oft für 50 bis 60 Quadratmeter.

Hausverwaltungskosten richten sich nach der Anzahl der Wohnungen. Eine einzelne kann bis zu 35 Euro netto monatlich kosten. Bei vielen Wohnungen können es auch unter 20 Euro sein. Diese Zahlen bedeuten aber nicht viel. Es kommt auf das Kleingedruckte an, wie immer. Gerne werden auch Zusatzgebühren für neue Mieter oder Jahresabrechnungen erhoben, die kommen obendrauf. Daher ganz genau vergleichen.

Am Ende muss die Immobilie auch noch getilgt werden. Darüber haben wir bisher noch gar nicht gesprochen, nur von den Zinsen. Bei vielen Immobilienbesitzern, welche oft zu teuer gekauft haben, bleibt nach der Tilgung, trotz der Hebelung des Eigenkapitals mittels des Bankkredits, nichts mehr übrig, einige müssen sogar noch Geld dazugeben.

Der Gewinn entsteht oft erst mit dem Verkauf der Immobilie nach der Spekulationsfrist, wenn die Immobilienpreise über die Jahre gestiegen sind. Leider steigen die Immobilienpreise aber nicht überall. Daher ist es manchmal schwer, mit Immobilien Geld zu verdienen. Man muss das genau vorher durchrechnen.

Es gibt noch Schnäppchen, man muss aber Geduld bei der Suche haben. Vieles hängt auch vom dem Eigenkapital ab, je weniger man einsetzen muss, desto mehr kommt am Ende dabei heraus (Eigenkapitalrendite). Ich bevorzuge allerdings Aktien, die sind stressfreier.


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