Defensive Immobilien-Aktie des Tages: Deutsche Fachmarkt AG
In stürmischen Zeit wie jetzt sind defensive Aktien der Fels in der Brandung eines jeden Depots. Defensive Aktien sind nicht gerade günstig zu bekommen, aber dafür kann man mit denen deutlich ruhiger schlafen.
Unsere heutige Immobilienaktie des Tages ist ein sehr kleines und junges Berliner Unternehmen, mit einem Börsenwert von gerade einmal 122 Millionen Euro, die Deutsche Fachmarkt AG (WKN: A13SUL / ISIN: DE000A13SUL5). DEFMA wurde erst 2014 gegründet und kam Mitte 2016 an die Börse München. Seitdem hat sich die Aktie versiebenfacht. Ich besitze selbst ein paar DEFAMA-Aktien.
Das Portfolio umfasst 49 Einzelhandelsimmobilien in kleinen und mittleren Städten in 12 Bundesländern, mit einer annualisierte Jahresnettomiete in Höhe von 16,5 Millionen Euro. Rund 70 Prozent der Mieter sind Lebensmittelhändler, Drogerien, Ärzte, Apotheken und Baumärkte.
Das Portfolio hat einen Wert von 210 Millionen Euro. Zu den größten Mietern gehören ALDI, EDEKA, LIDL, Netto, NORMA, Penny, REWE, Getränke Hoffmann, JYSK, Deichmann, Takko und toom.
Bis 2025 möchte DEFAMA jährlich für 15 bis 20 Millionen Euro Immobilien zukaufen, 2021 waren es allerdings sogar sieben Immobilien mit einem Ankaufswert von 28,6 Millionen Euro.
Ich sagte eingangs, dass DEFAMA eine defensive Aktie ist. Schauen wir uns doch einmal etwas genauer an, wie es mit den Mieteinnahmen in der Coronakrise aussah. Die meisten Mieter sind systemrelevant, hatten geöffnet, daher konnten die natürlich auch ihre Miete bezahlen. 2020 gab es für rund 200.000 Euro Mietausfälle und vorsorgliche Wertberichtigungen.
In den ersten sechs Monaten 2021 kam es seitens einiger Mieter zur (teilweisen) Aussetzung der Mietzahlungen. Dennoch lag die Mieteingangsquote bei 92 Prozent im ersten Quartal 2021, im zweiten Quartal 99 Prozent und um dritten Quartal gar keine Aussetzungen.
Nur ein Mieter musste aufgrund ausbleibender Corona-Hilfen Insolvenz anmelden, wurde allerdings dann von einem Investor gerettet und zahlt seitdem fristgerecht seine unveränderte Miete.
Viele der Non-Food-Mieter, welche ihre Zahlungen ausgesetzt hatten, haben die Miete mittlerweile nachgezahlt. Mit denen, die es nicht in voller Höhe konnten, wurden meist Vereinbarungen getroffen, Mietverzicht gegen mehrjährige Mietvertragsverlängerung. Mit den verbliebenen Mietern ist man im Gespräch. DEFAMA kam daher sehr gut durch die Krise.
Der Umsatz in den ersten neun Monaten 2021 lag bei 12,7 Millionen Euro (Vorjahreszeitraum 10,3 Millionen Euro), bei einem Nettoergebnis in Höhe von 4,3 Millionen Euro (Vorjahreszeitraum 1,8 Millionen Euro). Durch den Verkauf des REWE City Center Bleicherode ist ein außerordentlicher Gewinn in Höhe von 2,6 Millionen Euro vor Steuern entstanden. Wenn man den herausrechnet, würde das Nettoergebnis bei 2,1 Millionen Euro liegen.
Die Dividende wurde von 0,45 Euro auf 0,48 Euro angehoben, daraus resultiert eine aktuelle Dividendenrendite von rund 1,78 Prozent.
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