Finanzielle Freiheit mit Immobilien – nur ein Märchen oder wirklich machbar?
Die finanzielle Freiheit durch Immobilien möchten viele Investoren erreichen und von ihrem passiven Einkommen mit Immobilien leben. Von dieser Entwicklung möchten auch immer mehr selbsternannte Coaches leben und für tausende Euro ihre Kurse verkaufen. Die Versprechen sind groß. Kann man mit Immobilien aber tatsächlich finanziell frei werden?
Ich arbeite seit 20 Jahren als selbstständiger Immobilienmakler, kann dir daher dies aus erster Hand berichten, was machbar ist und wie diese Investoren arbeiten. Keine Sorge, ich will dir keinen Kurs verkaufen, mein Blog ist und bleibt kostenfrei.
Ich kenne sehr viele erfolgreiche Immobilieninvestoren, der größte besitzt 200 Mietshäuser in Ostdeutschland. Man kann mit Immobilien Geld verdienen, man kann auch mit Immobilien sehr reich werden. Die Immobilienpreise werden allerdings auch immer teurer, die Renditen sinken weiter.
Entscheidend ist am Ende immer die Eigenkapitalrendite. Optimal ist, gar kein Eigenkapital aufzuwenden und komplett den Kaufpreis samt Nebenkosten von der Bank finanziert zu bekommen. Dies klappt meist aber nicht.
Wenn die Bank das mitmacht, meist eher bei Eigentumswohnungen in Ostdeutschland, in den Regionen, wo die nicht so teuer sind. Da die Zinsen auch im Keller sind, finanziert die Bank dann manchmal die Kaufnebenkosten gleich mit, damit wenigstens etwas an Zinsen für die Bank dabei herauskommt.
Manchmal finanziert die Bank auch 100 Prozent bei einem Mietshaus, kommt vor, aber eher selten. Man muss dann nur die Kaufnebenkosten aus Eigenmitteln bezahlen. Oft muss man allerdings Eigenkapital mitbringen. Je mehr Eigenkapital du mitbringst, desto schneller hast du deine Immobilie abbezahlt. Dies wirkt sich dann aber auf deine Eigenkapitalrendite aus.
Dir sind bestimmt auch schon diese YouTube-Videos begegnet, wo sich einer innerhalb von wenigen Jahren 20 Mietwohunungen gekauft hat und von seiner jetzigen finanzielle Freiheit redet. Der ist nicht finanziell frei, außer er hätte die von eigenem Geld bezahlt. Hat er natürlich nicht, er hat Kredite aufgenommen. Geld verdient er mit Kursen und Coachings, die er verkauft.
Diese Kredite für die Wohnungen sollen dann quasi die Mieter über ihre Mietzahlungen tilgen. Du hast bestimmt dann auch schon einige dieser Rechenmodelle gesehen, von 50 Euro Cashflow bis hin zu 50 Euro negativem Cashflow ist meist alles dabei bei kleinen Wohnungen.
Das ist keine finanzielle Freiheit. Diese Investoren leben nicht von ihren Immobilien, die haben noch andere Einnahmequellen und bauen sich erst ein Immobilienbestand auf. Das ist Vermögensaufbau mit Immobilien, aber noch nicht die finanzielle Unabhängigkeit.
Neulich hatte ich ein YouTube-Video gesehen, da hatte einer um die 20 Wohnungen, seinen Job gekündigt, 800 Euro Cashflow im Monat und hat dann gesagt, er ist finanziell frei, weil man ja noch die eigentliche Tilgung mit einrechnen müsste. Er ist nicht finanziell frei mit seinen Immobilien. Sein Geld verdient er mit Coaching, Kurse, YouTube und anderes Zeug, weil die 800 Euro Cashflow aus den Immobilien nicht ausreichen für die monatlichen privaten Ausgaben.
Der Grund ist ganz einfach. Ihm steht das Geld aus der Tilgung nicht zur Verfügung, das Geld geht an die Bank. Er kann nur über den Cashflow von den 800 Euro im Monat verfügen. Das kann sich ganz schnell ins Negative drehen. Es muss nur etwas kaputtgehen, ein Mieter nicht Zahlen, Wohnung renoviert werden oder irgendetwas anderes passieren.
Finanziell frei ist man, wenn man von niemanden abhängig ist. Hier ist auch der Knackpunkt. Man ist in einer Abhängigkeit, nämlich der von der Bank. Dazu muss er die Leute regelmäßig bei YouTube bespaßen, damit sie seine Coachings buchen. Er braucht deren Geld, weil das von den Immobilien nicht reicht. Dies ist auch eine Abhängigkeit.
Unabhängig wäre man beispielsweise, wenn den ganzen Tag auf dem Sofa liegen könnte und von den Dividenden seiner Aktien leben würde. Das Geld käme trotzdem, ob man etwas arbeitet oder nicht.
Ich kenne einige Mietshausbesitzer, die Österreicher sagen übrigens Zinshaus dazu, klingt doch viel besser finde ich, wo die Bank keine Anschlussfinanzierung mehr geben wollte. Dann kann Panik aufkommen, wenn man keine neue Bank findet. Ein Bekannter hatte für seine Mietshäuser auf dem letzten Drücker noch eine neue Bank gefunden, als die Immobilien schon zur Zwangsversteigerung angemeldet waren. Ist schon ein paar Jahre her.
Man muss nichts falsch gemacht haben, damit das passiert. Du kannst immer pünktlich deine Raten bezahlt haben, trotzdem bekommst du Probleme mit deiner Bank. Zwei Bekannte von mir hatten Immobilien nach der Wende gekauft, immer getilgt, trotzdem sind sie bei ihrer Bank rausgeflogen. Dies war übrigens dieselbe Bank in diesem Fall. Die wollten einfach diese Art von Immobilien nicht länger finanzieren.
Banken kommen mit einmal auch auf die Idee, mehr Sicherheiten zu verlangen. Die letzten Jahre war alles kein Problem, du hast einen Teil der Kreditsumme getilgt und trotzdem sollst du mit einmal mehr Sicherheiten bringen, sonst kündigen die deinen Kredit und versteigern deine Immobilie. Auch solche Fälle kenne ich. Die Banken müssen auch mehr Sicherheiten vorhalten, daher kommt dies in der Regel. Sagen sie einem aber nicht.
Ich sagte ja auch, ich kenne viele, die sind tatsächlich mit Immobilien reich und finanziell frei geworden. Die sind schon seit fast 30 Jahren in dem Geschäft, haben viele der Kredite getilgt, daher auch einen hohen monatlichen Cashflow. Selbst wenn dann auf die unvorhersehbare Kosten zukommen, für beispielsweise Renovierungen, können die das ohne Probleme bezahlen und leben immer noch sehr gut davon.
Alle von denen halten ihrer Immobilien aber nicht in einer Kapitalgesellschaft, deswegen können sie nach zehn Jahren steuerfrei auch Immobilien verkaufen, was sie hin und wieder auch machen. Vor allem auch, wenn abzusehen ist, dass in einigen Jahren größere Ausgaben für die Immobilien entstehen könnten.
Die machen das ganz clever. Nach 10 bis 15 Jahren verkaufen sie die Immobilien, rechtzeitig bevor sie wieder in die Instandhaltung investieren müssten und suchen sich ein neues Projekt, wo sie das Geld hineinstecken. Die finanzieren sie dann aber wieder über Kredite und verwenden nur einen Teil des erhaltenen Geldes als Eigenkapitalanteil. Der Rest fließt auf das Privatkonto.
Dadurch, dass sie so früh verkaufen, hat der neue Käufer noch das Gefühl, dass das Dach, Fenster, Heizung etc. noch einige Jahre durchhalten. So kalkulieren die Käufer erst einmal keine großen Kosten für diese Posten mit ein und zahlen etwas mehr. Macht wirklich Sinn.
Was sich sehr auf deinen Gewinn und deine Arbeitszeit auswirkt, ist die Hausverwaltung. Die machen das alles selbst. Selbst bedeutet, sie haben ein Büro in der Stadt eingerichtet und beschäftigen dort zwei Mitarbeiter. Einer reicht nicht, kann ja krank werden oder Urlaub haben. Dies rechnet sich aber nur ab einer gewissen Größe. Die Mitarbeiter sollen den Chef dann entlasten. Letztendlich rufen die aber trotzdem laufen dann beim Eigentümer an, die eigenen Mitarbeiter und die Mieter.
Bei kleineren Immobilienbeständen übergeben viele diese Arbeit an eine externe Hausverwaltung. Da muss man aber um die 30 Euro je Wohneinheit rechnen, abhängig von der Anzahl der Wohneinheiten, die man an die Hausverwaltung übergibt. Die Preisspanne liegt meist so bei 25 bis 35 Euro netto monatlich. Dazu kommen die Kosten aus dem Kleingedruckten. Gerne werden weitere Kosten erhoben für die Jahresendabrechnung, neue Mieter in die Software einzupflegen, Maklertätigkeit und vieles andere.
Die Hausverwaltung schaut auch oft nicht auf die Kosten. Die haben ihre Firmen, mit denen sie zusammenarbeiten, wenn etwas am Haus gemacht werden muss. Da wird meist nicht einmal ein Angebot bei anderen Unternehmen eingeholt. Man selbst wäre erfahrungsgemäß deutlich sparsamer und würde sich, wenn die Arbeit nicht sofort erledigt werden müsste, erst einmal mehrere Kostenvoranschläge einholen und vergleichen. Der Hausverwaltung ist dies meist egal, ist ja nicht ihr Geld.
Zusammenfassend kann man sagen, ja, man kann mit Immobilien finanziell frei werden, wenn der Cashflow hoch genug ist und man fleißig Kredite tilgt. Wobei meine Definition von finanzieller Freiheit etwas weiter geht. Finanziell frei ist man, wenn man nicht mehr arbeiten müsste. Bei einem größeren Immobilienbestand hat man einen Vollzeitjob, laufend klingelt das Telefon, jeder will etwas von einem und hat ein Problem.
Selbst wenn man seine Immobilien alle verkaufen würde, bedeutet dies bei vielen Investoren nicht, dass sie von dem Geld nach Abzug der Kredite ein Leben lang davon leben könnten. Man muss über die vielen Jahre eine Menge Kredite tilgen und dann müssen die Immobilien noch einen hohen Wert haben, damit man damit Geld verdient.
Wenn man Glück hat, steht die Immobilie in einer Gegend, wo die Preise sehr stark steigen, sodass man noch einen zusätzlichen Gewinn durch die Preissteigerung realisieren kann. Wie sich die Immobilienpreise aber in Zukunft entwickeln werden, weiß man nicht. Einige der ganz großen Investoren in Deutschland verkaufen schon seit einiger Zeit und gehen mit ihrem dicken Gewinn in Rente.
Ich kenne aber auch Fälle, da wurden die Immobilien 20 Jahre lang getilgt und dann verkauft, weil der Besitzer Geld brauchte. Der Immobilienwert nach 20 Jahren war im Keller, weil der Käufer wieder viel investieren hätte müssen. Nach Abzug des verbliebenen Kredites war fast nichts mehr übrig, nach 20 Jahren. Was ist das für eine Rendite? Bei Immobilien gelten die drei L, Lage, Lage, Lage.
Bei A-Lagen in A-Städten sind die Immobilienpreise hoch, die Renditen niedrig. Es gibt Gegenden, da kannst du 50 Jahre lang mieten und du hättest gerade einmal den Kaufpreis der Immobilie heraus. Eine Rendite ist dann aber immer noch nicht in Sicht, da man noch Instandhaltung, Zinsen und Inflation mit einrechnen muss. Der Immobilienkauf wäre tatsächlich sogar ein dickes Verlustgeschäft.
Daher schauen schon seit einigen Jahren Immobilienkäufer mehr auf B-Städte und suchen dort die A-Lagen. Möglich wären manchmal auch A-Lagen in B-Städten. Dies hängt aber von der Stadt ab. Oft sind hier die Immobilienpreise auch schon viel zu hoch.
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Hallo Klaus,
die Frage aus der Überschrift würde ich ganz klar mit “Ja, aber…” beantworten 🙂
Du nennst ja schön einige Beispiele. Insbesondere dein Fazit in den letzten Absätzen spiegelt genau meine Einstellung zu dem Thema wieder.
Auch der Coachingverkäufer mit seinem Cashflow von 800€ wird (wenn alles glatt läuft) in einigen (vielen?) Jahren finanziell Unabhängig durch Immobilien sein. Nämlich dann, wenn die Kredite (oder zumindest ein paar) abgezahlt sind. Dann kann er vermutlich wirklich vom Cashflow seiner Immos leben.
Das eigentliche ABER ist jedoch ein anderes. Um von den Einnahmen aus (abbezahlten) Immobilien leben zu können, braucht man vermutlich je nach Lage so 5-15 Wohneinheiten. Und die Verwaltung von so vielen Wohneinheiten ist ein Business.
Also nichts mit Finanzielle Freiheit, sondern eher Reich dank Unternehmertum.
Hallo Timo,
5 Wohneinheiten wird vermutlich schon ein Problem sein. Am sinnvollsten ist es, eher kleinere Wohnungen zu kaufen, für Singles, die vermieten sich auch schneller. Du musst am Ende ja auf ein monatliches Einkommen kommen, von dem man leben kann, auch dann, wenn einer nicht zahlt, eine Wohnung renoviert werden muss und in einem anderen Haus die Heizung gemacht werden muss, alles gleichzeitig, kommt vor. Es werden zwar Rücklagen für eine neue Heizung von den Besitzern der Eigentumswohnungen gebildet, bei großen Kosten reichen die oft aber nicht und man muss nachschießen. Da man als Investor aber wenigstens etwas Rendite haben will, kauft man eher in den Regionen, wo die Mieten niedriger sind, nicht in München, meist Ostdeutschland oder Randgebiete. Dann kommst du vielleicht auf eine Nettokaltmiete je Wohnung von 350 bis 400 Euro, mehr ist nicht. Dies geht bei 5 WE nicht auf, auch wenn man die Hausverwaltung selbst macht und Kosten spart. 15-20 WE ist wohl da besser, die machen aber Arbeit. Passive Mieteinnahmen klingt immer toll, ist aber nicht passiv.
LG Klaus