Geld verdienen mit Wohnimmobilien – Klasse statt Masse

Von Mieteinnahmen wollen viele leben. Es wird in diesem Zusammenhang auch gerne von der finanziellen Freiheit gesprochen, reich werden mit Immobilien. Dies ist möglich, aber nicht so, wie es viele Coaches einem teuer verkaufen wollen. Viele Immobilieninvestoren verdienen am Ende des Tages gar kein Geld mit ihren Immobilien, sie rechnen es sich nur schön.

Ich bin seit 20 Jahren Immobilienmakler, habe somit sehr viel beruflich zu tun mit Immobilienvermietern und kenne die Tücken sehr gut. Einige Bekannte von mir besitzen bis zu 200 Mietshäuser, andere nur ein einziges oder nur eine Mietwohnung.

Alle diese Herangehensweisen funktionieren, man kann mit allen Varianten Geld verdienen, man kann aber auch gewaltig auf die Nase fallen, wenn man es falsch angeht. Viele Investoren sind mit Immobilien auch pleitegegangen.

Ich habe ja schon öfter einmal im Blog über Immobilien als Investitionsobjekt geschrieben. Dies möchte ich jetzt nicht wiederholen, den letzten Beitrag von mir dazu findest du hier:

Mittlerweile wird mein Blog bekannter, ich erhalte immer mehr Zuschriften per Mail und auch vermehrt Fragen zu Immobilien als Kapitalanlage. Da ich niemanden hier im Blog etwas verkaufen möchte, beantworte ich sie auch gerne und vor allem ehrlich.

Ich sehe immer mehr Werbung zwischen den YouTube-Videos von selbsternannten Immobilien-Coaches. Die interviewen sich gegenseitig, reden davon, dass sie auch ein Coaching hatten und deswegen jeder auch eines braucht. Es wird so getan, als wenn man dies nicht selbst erlernen kann. Klare Antwort, du brauchst kein Coaching für Tausende Euro.

Es gibt gute Immobilien-Coachings, die sind auch teuer, weil da auch extra Experten für die rechtliche oder steuerliche Komponente eingeladen werden, die lassen sich das gut bezahlen. Dies ist vollkommen OK, wenn die Qualität stimmt. Oft stimmt sie aber nicht.

Als ich vor 20 Jahren als Immobilienmakler angefangen habe, wollte ich auch nicht einfach so ungelernt starten, habe über den Immobilienverband eine längere Ausbildung gemacht und nehme immer noch alle 14 Tage an Webinaren teil, weil sich laufend etwas rechtlich ändert. Ich mache die Weiterbildung aber wie gesagt über Webinare, weil physische Kurse irgendwo vor Ort Tausende Euro kosten, das Webinar monatlich kostet nur so viel wie ein Essen im Restaurant.

Bei vielen Immobilien-Coaches im Internet und deren Aussagen frage ich mich aber oft, was die für einen Blödsinn erzählen. Da wird dann ein befreundeter „Steuerexperte“ eingeladen, der sich nicht einmal richtig auskennt und der soll dann für Kompetenz sorgen, ein Witz. Am Ende des Videos oder unter dem Video muss dann extra ein Zusatz gemacht werden, wo diese Aussagen korrigiert werden. Dies ist schon sehr merkwürdig. So ein Video würde ich gar nicht erst veröffentlichen.

Die Hauptfragen an mich lauten immer, wie kann man den Immobilienkauf am besten angehen und kann man mit Immobilien noch Geld verdienen, die Preise sind ja sehr hoch? OK, fangen wir an, wie du an die Immobilien kommst.

Vergiss diesen Quatsch mit Offmarket Immobilien, dies ist Blödsinn am Anfang. Wenn du anfängst mit Immobilien, kennst du niemanden und selbst wenn du jemanden kennst, bedeutet das noch gar nichts. Gute Makler sind bekannt wie ein bunter Hund, die kennen auch Hinz und Kunz. Jeder will von denen die Schnäppchen-Immobilien Offmarket. Du wärst der Letzte in der Reihe, den sie die anbieten würden.

Offmarket funktioniert dann, wenn du viele Immobilienmakler kennst, von denen du schon Immobilien gekauft hast, idealerweise auch besser gezahlt hast, mehr Provision meine ich, als seine anderen Kunden. Wenn die dann etwas hereinbekommen, dann würden die an dich denken, vorher nicht.

Auch beliebt ist Fix und Flip, zumindest wird dies immer so dargestellt. Diese Frage kommt auch öfter, ob sich das lohnt. Dies macht nur Sinn in Gegenden, wo die Preise hoch sind. In Wohngegenden mit ganz niedrigen Immobilienpreisen lohnt sich das nicht.

Wenn du dich mit einem Immobilienmakler triffst und er sagt, er hat noch einen anderen Interessenten, dann kann man ihm anbieten, dass er die Immobilien nach der Renovierung wieder verkaufen kann. So ist er motivierter, sie dir zu verkaufen, nicht dem anderen, an dem er nur einmal verdient. An dir verdient er dann sogar mehr als zweimal, weil du die Immobilie ja noch aufwertest, sie wird teurer.

Du kannst die Immobilien ganz normal in den Immobilienportalen suchen, was anderes bleibt dir auch kaum übrig. Die Portale bieten meist eine Funktion an, wo du einstellen kannst, was du suchst. Kommt so ein Angebot auf die Plattform, erhältst du eine Email. Dann solltest du sofort schauen, ob das Objekt für dich passt. Ist es so, mach sofort einen Termin mit dem Verkäufer, bevor es ein anderer macht. Den Letzten beißen bekanntlich die Hunde.

Wichtig ist, dass du vorher mit deiner Bank schon gesprochen hast, ob die dir so eine Immobilie finanzieren. Frag vorher, welche Kriterien eine Immobilie erfüllen muss. Es muss schnell gehen, auch mit der Finanzierung. Du musst vorher schon von der Bank wissen, was sie alles an Unterlagen benötigen, von dir und vom Objekt. Lass dir die Unterlagen dann gleich vom Verkäufer geben, wenn du die Immobilien kaufen möchtest. Reiche alle Unterlagen dann komplett bei deiner Bank ein. Wenn was fehlt, dauert es unnötig lange. Dies muss ja nicht sein.

  Die richtige Depotmischung macht’s

Wenn ein anderer kommt, der das Geld noch herumliegen hat, dann bist du sonst raus. Professionelle Käufer haben meist einen Kreditrahmen, mit dem sie kaufen können, ohne großartig die Bank fragen zu müssen. Dadurch, dass sie öfter Immobilien kaufen, wissen sie, wo die Bank mitgeht und wo nicht. Oft kaufen sie die Immobilie dann erst einmal und machen die eigentliche Finanzierung später. Einige haben das Geld auch so herumliegen, kaufen die Immobilie mit Eigenmitteln und finanzieren sie danach.

Wichtig bei Finanzierungen ist, dass du am Ende des Tages nicht der Bank gehörst. So einige Investoren, welche viele Immobilien besitzen, befinden sich im Hamsterrad. Sie kaufen eine Immobilie nach der anderen, dann ist sie nach einiger Zeit etwas abgezahlt, dann wird der Kredit wieder aufgestockt, um zu sanieren und zu renovieren. Bei einigen nimmt das gar kein Ende. Die sind nur am Investieren, sie sind der Sklave der Bank. Gut für die Bank, schlecht für den Investor.

Sie denken, sie sind Millionen schwer, tatsächlich haben sie Millionen Schulden und Immobilien am Hals, welche laufend instandgehalten werden müssen. So richtig kommt oft nichts dabei am Ende heraus. Dies merken sie aber erst meist nach 20 Jahren. Habe ich schon oft erlebt. Sie dachten, sie wären Millionär, tatsächlich haben sie 20 Jahre für fast nichts geschuftet.

Achte darauf, dass du eine Immobilie kaufst, die in einen guten Zustand ist, wo du nicht gleich Unsummen investieren musst. Prüfe genau die Immobilie, Dach, Fenster, Heizung, Rohre, Wasserdruck, Feuchtigkeit, Holzwürmer, Hausschwamm und vieles mehr. Wenn du etwas übersiehst, wird es teuer.

Eine Eigentumswohnung etwas aufhübschen für paar Tausend Euro ist OK, vor allem wenn man einiges selber machen kann oder handwerklich begabte Freunde hat. Wenn die Eigentumswohnung in einen schlechten Zustand ist, kostet dich das locker bei einer Zweizimmerwohnung 15.000 bis 20.000 Euro, wenn man es ordentlich macht. Total billig will heute keiner mehr, die Mieter sind anspruchsvoller geworden als früher. Wenn das Haus in einem schlechten Zustand ist, kann es Sonderumlagen an die Eigentümer geben. Deswegen Immobilien im guten Zustand kaufen, wo die nächsten Jahre Ruhe ist.

Es gibt tatsächlich Finanzierungen, wo die Bank den Kaufpreis der Immobilie samt Nebenkosten finanziert. Dies ist nicht die Regel, aber es kommt vor. Meist passiert dies in Gegenden, wo die Preise für eine Eigentumswohnung so niedrig sind, dass da kaum Zinsen für die Bank bei herauskommen, dann finanziert sie alles. In ganz teuren Wohngegenden eher nicht.

Dies ist auf der einen Seite super, wenn sie alles bezahlt. Mit Immobilien Geld verdienen ohne Eigenkapital quasi. Jetzt kommt das Aber. Es ist toll, wenn du dies bei einer oder zwei Eigentumswohnungen machst. Sobald du aber eine sehr hohe Belastung auf einer Vielzahl von Immobilien hast, bist du der Sklave der Bank, du bist abhängig von denen. Banken nutzen dies gerne aus. Wenn es einmal Probleme gibt, lassen die einen auch den Bach heruntergehen, habe ich alles schon bei Bekannten erlebt.

Wichtig ist, du musst liquide sein. Hast du ein größeres Depot, dickes Konto oder ähnliches, dann könntest du im Ernstfall, wenn die Bank herumspinnt und ihr mit einmal einfällt, sie will mehr Sicherheiten, diese vorübergehend geben und dir dann eine andere Bank suchen.

Hast du nichts auf der hohen Kante und viele Immobilien sehr stark belastet, dann lässt die Bank dich im Ernstfall pleitegehen. Die Bewertung von Immobilien ist nicht einheitlich. Während die eine Bank sie höher bewertet, bewertet eine andere sie niedriger.

Selbst intern bei der Bank kann sich dies ändern. Der alte Mitarbeiter aus der Risikoabteilung geht in Rente und es kommt ein neuer, jung und dynamisch, frisch aus der Ausbildung, schon sieht das mit einmal ganz anders aus. Jahrelang war alles gut, mit einmal hast du ein Problem, obwohl du immer deine Kreditraten bezahlt hast. Dies gab es schon alles. Daher ist es besser, die Immobilien nicht so hoch zu belasten.

Wenn du bei der Bank einen Kredit beantragst, dann entscheidet das nicht der Bankmitarbeiter, mit dem du dich unterhältst und dem du deine Unterlagen gibst, dass macht die Marktfolge. Den siehst du nicht, der geht nur nach Zahlen. Es ist egal, was der Bankmitarbeiter sagt, dem du die Unterlagen gegeben hast. Der entscheidet nichts. Mit einem guten Wort einlegen ist auch nichts, selbst wenn er das gerne sagt.

Daher fahren einige Bekannte von mir eine andere Strategie. Sie setzen um die 40 Prozent Eigenkapital ein und den Rest holen sie sich von der Bank. Die Kaufnebenkosten bezahlen sie auch selbst. Natürlich geht dies zulasten der Eigenkapitalrendite, es ist aber sicherer. So ist die Immobilie auch schneller abbezahlt bzw. wenn man will, die Kreditraten niedrigen und man hat mehr Überschuss im Monat. Den sollte man aber nicht ausgeben, sondern für Notfälle zurücklegen. Es kann immer etwas kommen, was Geld kostet bei einer Immobilie.

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Eine clevere Strategie ist stets, wenn man einige Immobilien großteils abbezahlt hat und die Spekulationsfrist um ist, sie zu verkaufen. Mit dem Geld kauft man aber keine neue Immobilie, sondern löst andere Kredite ab. Dies nimmt den Druck aus dem Kessel, man wird unabhängiger von der Bank. Hat dann die Bank ein Problem, sucht man sich einfach eine andere, man steht ja finanziell gut dar.

Bei der Immobilieauswahl zählt Klasse statt Masse. Ich sehe immer wieder bei YouTube-Videos von Investoren, die sich Immobilien in Ostdeutschland in C-Lagen kaufen, für 4 Euro den Quadratmeter Mietpreis. Vergiss es.

Wenn die Wohnung renoviert werden muss, sind die Kosten ungefähr genauso hoch, wie bei einer Wohnung in guter Lage, wo die Miete bei 10 Euro den Quadratmeter liegt. So hat man seine Renovierungskosten viel schneller wieder drin. Dazu die Hausverwaltung, machen viele nicht selbst. Die Verwaltungskosten sind bei einer teuren Wohnung genauso hoch wie bei einer billigen. Wenn die Hausverwaltung schon 10 bis 15 Prozent der Miete kostet, ist dies nicht witzig.

Es lassen sich noch immer gute Immobilien finden, die man nach 10 bis 12 Jahren abbezahlt hat. Man braucht Geduld, aber sie lassen sich finden. Ein Denkfehler ist oft, dass man mit seiner Tilgung Vermögen aufbaut. Dies ist nicht immer so. Man muss zusätzlich in die Erhaltung der Immobilie investieren. Wenn sie am Ende, wenn der Kredit getilgt ist, noch genauso gut aussieht, wie beim Kauf, vom Zustand her und man sie dann zu einem Preis verkaufen kann, der höher ist, als der Kredit und alles andere, was man so über die Jahre hineingesteckt hat, dann hat man Geld verdient, vorher nicht.

Bei Immobilien zählen die drei „L“, Lage, Lage und Lage. Immobilien in C-Lagen in einer Stadt in Ostdeutschland, wo die Menschen wegziehen, heute schon ein Immobilienüberangebot herrscht, werden in Zukunft weniger wert sein als heute.

Man muss nicht in Frankfurt oder München kaufen, da lässt sich heute nichts mehr verdienen. Es gibt aber Randgebiete in Städten, Ost wie West, wo Zuzug herrscht. Suche dir Städte, die wachsen. Überlege dir, ob die auch weiterwachsen werden in den nächsten Jahren. Spricht was dagegen, dass bald mit dem Wachstum Schluss ist? Solche Städte sind interessant als Investment. In Randgebieten bzw. Speckgürteln sind die Immobilienpreise auch moderater.

Meine befreundeten Investoren kaufen nur Immobilien, welche sie nach spätestens 15 Jahren abbezahlt haben, besser nach 10 Jahren. Ein längerer Zeitraum rechnet sich nicht für die, weil dann die Immobilien auch hier und da Probleme bekommen und die Instandhaltungsausgaben steigen. Sie verkaufen die meist auch nach 10 Jahren, bevor die Probleme losgehen. So bekommen sie auch noch einen guten Kaufpreis, als wenn eine Immobilie eine lange Mängelliste hat.

Als Anfänger sollte man sich auch nicht mit Immobilien beschäftigen, die komplett saniert werden müssen. Diese Kosten werden gerne weit unterschätzt. Erst einmal mit einer überschaubaren Immobilie anfangen, vielleicht einer Eigentumswohnung.

Bitte glaub auch nicht diesen Quatsch, den einige erzählen, dass wenn man ein paar Immobilien besitzt, gleich seinen Job nach einem oder zwei Jahren kündigen kann, finanziell frei ist. Auch die Frau, Schwiegermutter und der Hund haben gleich mit gekündigt. Alles Quatsch! Würden diese Coaches, die so etwas behaupten, die Wahrheit schreiben, wie lange dies wirklich dauert, dann würde sich keiner für ihre teuren Kurse anmelden. Auch die beliebte Masche, dass nur noch wenige Plätze frei sind, dient fast immer dazu, Druck aufzubauen.

Je mehr Immobilien man auf Kredit besitzt, desto mehr muss man rennen, damit das Hamsterrad sich bewegt. Bleibt man stehen, geht man pleite. Viele erfolgreiche Immobilieninvestoren haben klein angefangen, haben sehr lange als Angestellter gearbeitet, teils zehn bis zwanzig Jahre, bis sie von den Immobilien leben konnten. So haben sie vom Angestelltengehalt gelebt, meist sehr bescheiden und die Immobilien liefen nebenher.

Man kann auch nicht die Zeit vor 20 Jahren mit heute vergleichen. Dies funktioniert nicht. Die Bedingungen damals waren andere als heute. Damals waren die Zinsen zwar höher, dennoch war es einfacher, gute Immobilien zu finden, die ordentlich Rendite gebracht haben. Es gab Eigentumswohnungen, die waren nach sechs bis sieben Jahren abbezahlt, gab es wirklich. Ein Bekannter von mir hat sich so einen großen Bestand aufgebaut.

Heute ist der Immobilienmarkt anders. Vor 10 bis 15 Jahren hat es in Kleinstädten teilweise ein halbes Jahr gedauert, eine Wohnung zu vermieten. Heute geht dies innerhalb von weniger Tagen. Kleinstädte sind gefragter geworden, weil die Mieten dort günstiger sind, dazu die Einwanderungswelle von vor paar Jahren. Aber nicht alle Städte sind gefragt, in einigen gibt es auch Abwanderung. Dort sollte man nicht investieren.

Ich selbst besitze zwar Ackerland und Wald, alles verpachtet, aber nicht gekauft, stammt aus der Familie. Der Wert hat sich vervielfacht. Dennoch investiere ich lieber in Aktien und nicht in Immobilien. Für mich sind Aktien die beste Investitionsmöglichkeit, weil die Rendite höher ist und sie keinen Stress machen. Jeder muss selbst wissen, ob er in Immobilien als Kapitalanlage investieren möchte.

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